ИНТЕК: Правила землепользования и застройки, легализация самостроя, градостроительный план, технический заказчик, акт разрешенного использования

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки в Москве будут определять целевое использование земли, и, в частности, способствовать упрощению процесса изъятия земель у собственников и арендаторов для городских нужд. Правила землепользования и застройки, в отличие от Генплана, более подробный документ, который поясняет, что можно строить на той или иной территории.

Документ будет определять правовые режимы каждого земельного участка города, за исключением территорий общего пользования /парков, скверов/, культурных объектов /памятников/, особо охраняемых природных зон, линейных объектов /железнодорожные магистрали/ и водных поверхностей.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. До утверждения правил землепользования и застройки по их проекту в обязательном порядке проводятся публичные слушания.

Правила землепользования и застройки: части

Правила землепользования и застройки будут состоять из двух частей - общей и территориальной - такова их структура.

- «Общая часть - это классификатор земельных участков, содержит положения о регулировании землепользования и застройки в городе, устанавливающие порядок их применения», - пояснил Кузьмин. Здесь же будет указано, какие участки можно будет использовать под строительство, а какие нет; и будут содержаться все требования к использованию земельных участков, установленные Градостроительным кодексом РФ.

- Вторая часть правил землепользования и застройки - это карты всей территории города, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие их границы.

Теоретически новое законодательство должно снизить зависимость застройщиков от чиновников и соответственно уменьшить коррупцию. Ожидают, что новые правила землепользования и застройки позволят полностью оценить объем налогов на имущество, поступающих в бюджет города, и заодно упростят изъятие земли под городские нужды. Правила землепользования и застройки могут способствовать и удешевлению части земли – ведь ограничения, наложенные новым документом, могут заставить отказаться некоторых инвесторов от своих планов. По всей видимости, документ будет представлен на рассмотрение правительства в первом полугодии года. В случае одобрения правительством последуют публичные слушания и обсуждение в Мосгордуме.

Правила землепользования и застройки – официальный документ, имеет свои юридические основы. Используется он обычно в соответствии со специальным Градостроительным кодексом РФ. Именно этим кодексом определяются разные региональные зоны, а также градостроительные регламенты, имеющие силу в пределах выделенных территорий. Все правила землепользования и застройки могут быть утверждены только нормативными правовыми актами инстанций местного самоуправления, а также нормативными актами отдельных органов нашей государственной власти в северной столице Санкт-Петербурге и, конечно, Москве, в связи с тем, что это города федерального значения. До момента утверждения, правила землепользования и застройки публично оглашаются на слушаниях.

Первый раз правила землепользования и застройки были определены в 1916 г. в центре США – Нью-Йорке. А в 20-е годы распространились практически по всей Америке. Основная цель, ради которой они были введены – избежать снижения качества среды из-за непланомерных застроек. Таким образом, была предпринята попытка разделить в городах промышленные и жилые районы, а также районы малоэтажного и многоэтажного жилья. Без этих правил землепользования и застройки довольно сложно заниматься благоустройством городов.

Перевод земельных участков

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с законодательство возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ВВЕРХ

Технический заказчик

Основной функцией технического заказчика считается решение комплекса мероприятий, конечной целью которых является обеспечение совместно с другими участниками инвестиционного процесса ввода в эксплуатацию готовой строительной продукции и производственных мощностей. Получение технических условий, разрешительной документации, техническое сопровождение, технический надзор, контроль качества.

Технический заказчик: функции:

1. Функции технического заказчика на стадии разработки технико-экономического обоснования инвестиций:
• определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства;
• определение места размещения объекта с учетом принципиальных требований заказчика;
• оценка возможности достижения намеченных технико-экономических показателей;
• получение согласований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия решений заказчиком о целесообразности развития проекта;
• оформление распорядительных документов административных органов, разрешающих проектирование на выбранном участке застройки;
• разработка, согласование и экспертиза документации на получение решения об изъятии (выкупе, права аренды) земельного участка под строительство.

2. Функции технического заказчика на стадии предпроектной и проектной подготовки:
• разработка и согласование архитектурно-планировочного решения объекта с определением основных технико-экономических показателей;
• проработка предварительных технических условий присоединения объекта к существующим инженерным коммуникациям;
• комплектация пакета документации для получения «Заключения о соответствии объекта градостроительным требованиям и регламентам»;
• оформление «Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства»;
• разработка и согласование проектной документации;
• оформление разрешения на строительство и разрешения на производство строительно-монтажных работ.

3. Функции технического заказчика на стадии строительства и ввода в эксплуатацию:
• Обеспечение технического надзора за строительством и качеством работ;
• организация работы инспектирующих и эксплуатирующих организаций;
• организация работы Приемочных комиссий.

ВВЕРХ

Градостроительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Градостроительный план земельного участка: проектирование

Готовится градостроительный план земельного участка в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. В комплект документов, предоставляемых заявителем (или его доверенным лицом), для подготовки ГПЗУ входят документы в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

ВВЕРХ

Проектирование

Реконструкция и строительство

Акт разрешенного использования

Акт разрешенного использования для осуществления реконструкции или строительства участка территории градостроительного объекта представляет собой документ, содержащий требования, условия и параметры разрешенного использования территориального участка с целью реконструкции либо строительства градостроительного объекта.

Акт разрешенного использования – это неотъемлемая часть решения о реконструкции или строительстве градостроительного объекта. Он должен утверждаться в составе решения.

ВВЕРХ

Легализация самостроя

Если Вы осуществили самовольное строительство – самострой или строительство было осуществлено с нарушениями действующего законодательства, то по закону (ст. 222 ГК) самовольная постройка подлежит сносу. Единственная надежда - это попытаться узаконить права на Ваш самострой, т.е. обратиться к такой услуге, как легализация самостроя.

Самострой - это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Легализация самостроя - востребованная сейчас услуга.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных, а значит, легализация самостроя необходима.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Легализация самостроя от "Интек". - это несколько методов сделать вашу постройку легальной.

ВВЕРХ

Проект планировки территории

Документация по всей планировке территории — это проект планировки территории, его разработка необходима для обеспечения и поддержания устойчивого и надежного развития указанной территории. Кроме этой основной цели, преследуется несколько других немаловажных, в частности, выделяются элементы структуры планировки, устанавливаются конкретные параметры предполагаемого порядка развития элементов разработанной планировочной структуры. Также, разумеется, устанавливаются границы тех участков земли, где будут проводиться оговоренные строительные работы и, соответственно, размещаться линейные объекты.

Проект планировки территории преследует цель установления элементов данной планировочной структуры и обозначение конкретных параметров развития этих элементов. Впоследствии проект планировки территории становится основным документом для создания документа о межевании участвующих территорий. Наконец, проект планировки территории — это основание для конечной подготовки всей проектной документации и перехода и осуществления собственно строительства.

Проект планировки территории содержит важные материалы, являющиеся основой для переноса проекта на местность. Это информация о красных линиях, о линиях, регулирующих застройки, о границах конкретных земельных участков и так далее. Вся эта информация учитывается в еще нескольких документах — это инвестиционный паспорт данной территории или объекта, проект межевания территорий, проект последующей застройки элементов данной планировочной структуры. Наконец, проект планировки территории понадобится для выдачи вам кадастровых планов (или кадастровых карт) земельных участков.

Проект планировки территории: Москва

Проект планировки территории создается и разрабатывается согласно законодательным актам и другим нормативно-технических документам, действующим в Российской Федерации и конкретном регионе страны; для Москвы проект планировки территории готовится в соответствии с действительными актами и постановлениями Московской области, Москва в этом смысле имеет некоторые особенности как город федерального значения.

Создавая проект планировки территории, авторы сталкиваются, как правило, со многими спорными моментами, наиболее популярный из которых недовольства жителей. Действительно, как ни объясняй, что на месте частного дома теперь должен стоять многоэтажный дом, толку обычно мало. Очень редко жители легко соглашаются на компромисс. Часто начинаются судебные разбирательства, сильно затянутые по времени. Строительство может быть отложено на неопределенно долгий срок. Однако бывает так, что жителей ставят сразу перед фактом, юридически подкрепленным. Большинство смиряются с ситуацией и принимают предложенные варианты, хотя всегда находятся индивидуумы, готовые «сражаться до последнего» за территорию обитания.

Проект планировки территории довольно часто преодолевает большое количество препятствия перед своей реализацией, недовольные жители – только один из сложных факторов. К сожалению, многие хорошие проекты планировки территории отбраковываются вследствие геофизических особенностей почвы. И хорошо еще, если это произойдет на этапе разработок, а не во время строительства! Посмотрите, сколько стоит незаконченных, недостроенных сооружений, а все из-за недостатка проведенных перед проектированием исследований.

ВВЕРХ

Исходно-разрешительная документация

Исходно-разрешительная документация — комплект документов, оформляющий результаты предпроектной подготовки. ИРД является основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности. Исходно-разрешительная документация подготавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документацией либо при наличии градостроительного обоснования размещения объекта.
Исходно-разрешительная документация содержит:
- основные требования и рекомендации по размещению, объемно-пространственному решению объекта;
- определение ориентировочных границ земельного участка;
- ориентировочные технико-экономические показатели объекта;
- совокупные требования и рекомендации согласующих организаций для проектирования и строительства;
- определение возможности проведения работ по объекту, в соответствии с экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями к
размещению объекта, его функциональному назначению, условиям эксплуатации, воздействию на окружающую среду;
- рекомендации по стадийности проектирования;
- возможность и условия инженерного обеспечения объекта.

ВВЕРХ